こんにちは、ピースケです。
今日は、重要事項説明書の記載事項について考えていきたいと思います。
「不動産購入時に行う重要事項説明ってなんだろう」
「重要なことなのは間違いないだろうけど具体的には？」
不動産の購入経験がないと触れることがないことですね。
これから不動産投資を始めようと考えている人は概要を押さえておきましょう。
重要事項説明とは
ひとことで言うなら
物件を購入するかどうかを最終的に判断するための重要な事項を説明すること
です。購入するか否かの判断材料なので、売買契約よりも前になされる必要があります。
一生に一度あるかないかの一大事で、金額的にも一生で一番高い買い物のひとつとなるので、不動産の素人である一般消費者が騙されたり、曖昧な理解のまま、なし崩し的に契約させられてしまった、とかあってはならないことです。
そのような消費者保護の観点から、法律（宅地建物取引業法）で、契約前に宅地建物取引業者（不動産会社）が重要事項説明をするよう定められています。
不動産会社に、説明する義務を課している、ということです。
更に、重要事項を説明することができるのは、有資格者である宅建士（宅地建物取引士）のみです。
不動産会社の社員でも宅建士の資格を持っていない社員は説明することができません。違法行為になってしまいます。
重要事項説明をする際には、宅建士は顔写真入りの宅建士証を提示する必要があるので、確認しましょう。
このように一般消費者は保護されるのですが、逆に言うと、重要事項説明を受けて署名捺印した後は 、きちんと内容を理解して納得しているものとして扱われてしまうので、事前に読み込んでおくのは必須です。
重要事項とは
では、どういう事が重要事項なのでしょうか。（アパートの一棟購入として説明します）
対象物件について
当たり前なんですけど、どの物件が対象なのかを明らかにします。
所在地であったり、面積、構造、所有者（売主）、占有者（賃借人）等々の確認をします。登記簿に書いてある項目がメインです。要チェックです。
法令上の制限について
対象物件がどのような法令上の制限を受けるのかを明らかにします。
例えば、どういう建物を建てられるか建ててはいけないかとか、再建築可能なのか不可なのか、…とか
対象物件の地域が、防火地域なのか、準防火地域なのか、それ以外の地域なのか、…とか
購入して賃貸に出すだけならそこまで気にする必要もないかも知れませんが、将来建替えたり、増築したりする予定があるなら要チェックです。
私道に関する負担について
対象物件の土地と接する道路の種類、共有者等を明らかにします。
対象物件から公道に出るまでが私道である場合があります。見ただけでは公道なのか私道なのかわかりませんので、確認が必要です。
私道だった場合、近所の人と共有になっていたり、負担金があったりする場合があります。水道工事等で掘削したりする場合に承諾をとったり、費用が発生したりする場合があります。要チェックです。
インフラ整備について
飲用水、電気、ガスの供給と排水施設の整備状況等を明らかにします。
飲料水は公営なのか井戸なのかとか、ガスは都市ガスかプロパンガスかとか、排水は公共下水道なのか、浄化槽はあるのか…等々要チェックです。
その他
その他、石綿の使用の有無とか、耐震診断の有無とか、造成宅地防災区域内か否かとか、災害警戒区域内か否かとか…要チェックです。
契約の内容等に関する事項について
売買契約の内容、条件等を明らかにします。売買契約書と被る部分ですが、当然ながら契約前に確認しておかないといけません。
融資額とか、手付金の金額とか、清算金の有無とか、ローン特約の有無とか、瑕疵担保責任はどうかとか…要チェックです。
特記事項
上記６項目の他で重要な事項、売主、買主の間で取り決めたこと等を明らかにします。
個々の物件で固有の内容になりますが、例えば、
・売主は自己の責任と負担で隣地所有者の立会により承認された境界に基づく測量を行います。
・売主は本物件引き渡しまでに１０１号室、２０１号室の壁クロス・キッチンの交換を行います。
等です。合意した内容と合ってるか、抜けてないか、要チェックです。
まとめ
ひとつひとつの項目はそんなに難しくありませんが、きちんと理解しようとするとそれなりにボリュームがあるので、じっくり読み込む必要があると思います。
契約の前に読み込んで、分からないこと曖昧なことはそのままにしないで、不動産屋にぶつけましょう。
後になって、言った言わないということになるのは避けたいものです。重要事項説明書はそのためにあるので。
…
