こんにちは、ピースケです。
今日は、節税について考えていこうと思います。
「不動産投資で節税になる」ってよく聞くけど実際どうなの？
そのような疑問を持つ人も多いでしょう。疑問解決の参考になれば幸いです。
不動産投資で節税になる２パターン
不動産投資をすることで節税になるパターンを紹介します。二通り考えられます。
ひとつは、
サラリーマンが不動産投資をした場合、不動産所得を赤字にしてサラリーマンとしての給与所得と「損益通算」をして、所得税を少なくする
というものです。
損益通算とは一定期間内の利益と損失を相殺することで、ここでは「給与所得」と「不動産所得」を通算することを指します。
また、「給与所得」に損益通算できる所得は「不動産所得」、「事業所得」、「譲渡所得」、「山林所得」に限られています。
例えばＦＸで得た所得は「雑所得」になりますが、「雑所得」は「給与所得」とは損益通算できず、損失があったとしても節税にはつながりません。
もう一つは、
不動産を購入することにより資産の評価を下げ、相続税を少なくする
というものです。
両方とも節税にはなりますが、きちんと理解してやらないと節税どころか大損するだけのような結果になりかねません。
所得税の節税
節税になるパターン
サラリーマンは給料をもらっていますので、給与所得があります。
所得税 ＝ 給与所得 × 税率
こんな感じで計算されて、毎月の給料の中から源泉徴収されています。
サラリーマンが不動産投資をすると、不動産所得が加わります。
所得税 ＝ （ 給与所得 ＋ 不動産所得 ）× 税率
そうするとこんな感じになります。
この場合、不動産所得がマイナス（赤字）の場合、所得税が下がります。
確定申告をすると、その下がった分が返ってくるということになります。
ということは、不動産投資で赤字を出さないと節税にならないってことでしょうか？
不動産投資は、当然ですが儲けるためにやらないと意味がありませんので、赤字を出して節税するくらいなら最初からやらない方がいいです。
減価償却
そこで出てくるのが減価償却です。不動産投資の経費の中に減価償却費があります。
不動産の購入費の中の建物部分を耐用年数で割った分を経費にすることができます。
この経費は実際にはお金を支出しませんので、キャッシュフローはプラスでも不動産所得としてはマイナス（赤字）になる場合があります。
そうすれば、所得税の還付を受けられ、晴れて節税といえるかもしれません。
ただ、不動産投資の決算が（表面上であっても）赤字だと、次の物件を買おうとして銀行融資を申し込む際にも不利ですし、住民税が下がって会社にバレる危険性が増したりと、いいことありません。
やはり表面上も実質も黒字経営を目指すべきだと思います。
相続税の節税
不動産を購入すると、相続税の計算基準となる評価額は現金の評価額より低く評価されます。
土地
相続税で土地の価格を評価する場合「相続税路線価」を用います。
これは実勢価格の８０％程度とされています。
相続税評価額（土地）＝相続税路線価
＝実勢価格×０．８
更に、アパート等賃貸中の建物の敷地であれば、
相続税評価額（アパート敷地）＝実勢価格×０．８×（1－借地権割合×借家権割合）
※借地権割合は一般的な住宅街で６０～７０％（０．６～０．７）
※借家権割合は全国的に３０％（０．３）
例えば、現金で１億円を相続する場合は１億円のままですが、その１億円で土地を買ってアパートを建てたら６５６０万円（借地権割合６０％で計算）という評価額になります。
建物
相続税で建物の価格を評価する場合「固定資産税評価額」を用います。
これは実勢価格の６０％程度とされています。
相続税評価額（建物）＝固定資産税評価額
＝実勢価格×０．６
更に、アパート等賃貸中の建物であれば、
相続税評価額（アパート）＝ 実勢価格×０．６ ×（１－借家権割合）
すなわち実勢価格の４２％の評価となります。
例えば、現金で５０００万円を相続する場合は５０００万円のままですが、その５０００万円でアパートを建てて賃貸に出したら２１００万円という評価額になります。
土地の例と併せてみますと、１億５０００万円の現金でアパートを建てて賃貸に出したら、８６６０万円の評価額になり、大幅な評価額減（マイナス４２％）ということになります。
相続税対策で、現金を不動産にしておくのは有効と思います。ただ、不動産はすぐに現金にすることができないので、実際の相続での分割方法とか納税方法等を考慮しておく必要があります。
また、アパートを建てる場合は不動産賃貸業を営むということをよく理解しなくてはいけません。節税ありきで不動産経営をするのはとても危険です。
あとがき
不動産投資は上手にやれば節税対策にもなり得ます。
ただ順番としては、不動産経営を理解した上で、プラスアルファとして節税対策もするというのが正しいような気がします。
節税対策ありきで不動産投資をすすめる人がいたら、不動産を販売したいだけの怪しいセールスマンかも知れないと疑った方がいいでしょう。
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