こんにちは、ピースケです。
今日は、初めての物件を購入して大家デビューした時のことを書きます。
自分の経験談です。これから始める人にはもっといい方法があるとは思いますが、参考にしていただければ幸いです。
Contents
大家デビュー
実は大家歴だけは長めである自分、平成１６年（２００４年）４月デビューです。今年の４月から１６年目に突入ということです。
大昔の事なので曖昧な記憶を頼りに振り返ってみよう。
一軒目の物件購入は、当然ながらハードルが高いですね。当時の自分は不動産投資系の本を読み漁りつつ、いろいろ妄想する日々でした。
貯金５００万達成
当時読んでいた不動産投資本で、「まず５００万貯めるべし、話はそれからだ」的な記述があった（曖昧）んで、生活費を見直して貯金に励んでいました。
貯金が５００万に達したタイミングで、あとは実践あるのみと行動を開始しました。
近所の不動産屋巡り
本に書いてあった通り、まずは近所の不動産屋巡り。「いい物件があったら連絡してください」って言って回りました。
その時の条件は、「近場の中古ワンルームマンション、総額３００万程度まで現金で」くらいでした。
いちおう貯金５００万を全額使ってもいいやくらいの気持ちでいました。
近所の不動産屋では、投資物件を探してる客があまりいなかったのか、反応は鈍かった。内心「結構流行ってるんだけどなぁ」と思いつつ…
何軒か目に入った不動産屋で「こんなのはどうですか？」と「築１１年、鉄筋コンクリート5階建、１Ｋ、２８㎡、２２０万」「５６０００円で賃貸中」…
ん！いいじゃん。表面利回り３０％！
まあまあいい物件だなぁと思いつつ（もっとテンション上がってもいいと思いますが、当時は右も左も分かってなかったのでこんくらい）話を聞いていくと…
「うちは競売物件もやってるんですよ…」と、
競売の入札代行サービスってやつですね。よくわからなかったんですが、最終的に落札に成功して初物件ゲットできました。
本で勉強することはとても大切ではありますが、実践に勝るものはないですね。
実践すると、良くも悪くも変化が突然に訪れますね。
競売は手数料多め？
当時、競売についてはほとんど頭の中になかったので、やり方や注意事項とかを不動産屋に結構詳しく教えてもらいました。
で、その結果、色々と経費がかかるということが分かりました。
・普通の不動産取引ではないので不動産屋への手数料は５０万（成功報酬で）：物件の価格や不動産会社によって様々（自分でやれば無料）
・マンション管理費滞納分が８０万程度：滞納分があれば落札者が払わなくてはいけない（そういう事情が最低売却価額に反映されている）
・もし占有者とトラブルになった場合に立ち退き料等実費負担になる可能性がある（この場合はオーナーチェンジなので大丈夫だろうと見込んだ）
・登録免許税等その他諸経費１０万程度：個々の物件、価格で様々
・２２０万は最低売却価額でそれより高い額で入札する必要がある。そのため２５０万で入札＆落札
結局、総額３9０万強、表面利回り１７％に落ち着きました。（管理費を除くと１３％）
入札金額は不動産屋のアドバイスに基づき自分で決めましたが、入札者は自分ひとりだけだったという（結果論）
ビギナーズラック
デビュー戦としてはいい結果だと思います。ビギナーズラックでしょう。
今思えば、想定していなかった競売にブッコんだのはちょっと怖かったかな…と
後日談として、落札直後に賃借人が退去して、リフォーム費用が発生し、６か月空室の後、月５３０００円で入居が決まるというおまけ付けです。
あとがき
短期間に濃厚な経験をしたと思います。
この物件でイレギュラーではありますが、一通りの経験ができたように思います。その後の不動産投資に大変役立っています。
ちなみにこの物件は現在、初期投資を回収済で、月５万で賃貸継続中です。
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