こんにちは、ピースケです。
今日は不動産の適正価格について考えていこうと思います。
不動産投資では不動産を安く入手することが大切です。（投資ってのは何でもそうなんですけど）
そのためには、まずは適正価格を知る必要がありますね。
適正価格をザックリ計算してみましょう。
Contents
表面利回りとは
不動産物件を購入するか購入しないかを決めるとき、どういう基準で判断しますか？
不動産に投資して利益を得ようとするわけですから、どれくらいの利回りがあるかというのが、まずはじめに考えることだと思います。
（表面）利回り＝年間家賃収入÷物件価格
物件を安く購入できれば当然利回りが上がりますので、できるだけ安く購入したいですね。
指値とは
購入申込みするとき 「〇〇の物件を××万円で購入したいです」という意思表示をする わけですが、そのとき「××万円」に自分が買いたい金額を入れます。
これが指値です。
ネットで物件検索して出てくる価格は、売主が売りたい価格です。その価格通りに買わないといけないわけではありません。
購入価格は売主と買主が合意すればいいわけですから、買主側が買いたい金額を言うのは問題ありません。
とはいえあまりにかけ離れた金額で指値を入れると、売主が合意するどころか気分を害してしまうということがあります。そうなったらもう合意どころではありません。
ではどうすればいいでしょう？
売主は買主がある程度値下げを要求してくることを見越して価格を決めていることが多いです。ただそれも売主側の事情や考え方によりけりですので、買主側としては、ある程度根拠のある金額で指値をした方がいいです。
不動産価格の計算方法
そこで不動産物件の適正価格を知っておく必要があります。
適正価格を知ることで、売主側の提示額がそもそも高いのか低いのかがわかり、指値をする際の参考にすることができます。
計算方法は、大きく分けて２つあります。
- 積算法
- 収益還元法
簡単に説明していきます。
積算法
積算法は、土地の価格、建物の価格を計算し合計する方法です。
不動産価格（積算価格）＝土地の価格＋建物の価格
土地の価格＝相続税路線価÷０．８×土地面積
相続税路線価は「一般財団法人 資産評価システム研究センター の全国地価マップ 」で調べます。
相続税路線価は実勢価格の８割程度といわれていますので上記の計算式になります。
※これはザックリとした簡易的な計算式です、土地の状況（旗竿地、角地等）で補正が必要になります。
建物の価格＝再調達価格×延べ床面積×（残耐用年数÷耐用年数）
・再調達価格
再調達価格は建物を新築した場合の価格で、構造によって単価が異なります。
- 鉄筋コンクリート造 ２０万円／㎡
- 重量鉄骨造 １８万円／㎡
- 軽量鉄骨造 １５万円／㎡
- 木造 １５万円／㎡
・耐用年数
耐用年数も構造によって異なります。
- 鉄筋コンクリート造 ４７年
- 重量鉄骨造 ３４年
- 軽量鉄骨造 １９，２７年（材料によって違う）
- 木造 ２２年
では試しに以下の条件で計算してみましょう
- 所在地 東京都福生市
- 価格 １９８０万円
- 木造 築６年
- 土地 ７５㎡
- 建物延べ床面積 ８１㎡
- 相続税路線価 １３万円／㎡
- 満室時年収 １９２万円
土地の価格＝１３÷０．８×７５＝１２１８．８万円
建物の価格＝１５×８１×｛（２２－６）÷２２｝＝８８３．６万円
不動産価格（積算価格）＝１２１８．８＋８８３．６＝２１０２万円
収益還元法
収益還元法は、物件が将来生み出すと予測される家賃収入をもとにして、現在の価値を計算する方法です。「直接還元法」と「DCF還元法」の2種類があります。 ここでは直接還元法を説明します。
ＤＣＦ還元法はより緻密な計算となりますので、簡単さ、ザックリさを重視しここでは割愛します。
不動産価格（収益価格）＝ （満室時年収－年間必要経費） ÷ 還元利回り
年間必要経費は、築浅物件なら少ないが古くなると多くなってきます。ここでは満室時年収の２０％と設定しておきます。
還元利回りは、物件の所在地や建物の内容によって異なり、一般的には類似不動産との取引事例を比較して求めることが多いようです 。
ここでは、ＬＩＦＵＬＬ ＨＯＭＥ’Ｓの「見える！賃貸経営」の値を使います。
東京都福生市の例
引用：LIFULL HOME’S
では、先ほどの条件で計算してみましょう。
- 所在地 東京都福生市
- 価格 １９８０万円
- 木造 築６年
- 土地 ７５㎡
- 建物延べ床面積 ８１㎡
- 相続税路線価 １３万円／㎡
- 満室時年収 １９２万円
不動産価格（収益価格）＝｛１９２－（１９２×０．２）｝÷０．０９５＝１６１７万円
適正価格かどうかの判断
積算法は、物件の土地と建物価格の合計であり、収益還元法は、物件が将来生み出す家賃収入から不動産価格を算出する方法である。不動産の価値を費用面と収益面という二面から見た評価方法といえる。
どちらも不動産価格を表しているが別物といえます。
都心等の賃貸需要が旺盛な地域では、積算価格よりも収益価格の方が高くなり、地方のRC物件等は、建物価格が大きいため積算価格が高くでやすかったりします。
先ほどの例では、
- 積算価格２１０２万円 ＞ 販売価格１９８０万円
- 収益価格１６１７万円 ＜ 販売価格１９８０万円 なので、
土地建物の担保価値は大きいが、収益性は低いという判断ができる。
積算価格と収益価格を販売価格と比べて、どちらも販売価格を上回ったり、下回ったりするようなら割高、割安と言える。例示のように積算価格と収益価格の間にあるような場合は、個人的には、検討の余地ありと考えます。
このような計算、考察をすることにより、割高な不動産を購入するリスクを避け、不動産経営のイメージを持つことが出来るようになると思います。
…
