こんにちは、ピースケです。
今日は、新築戸建て投資について考えていこうと思います。
新築戸建て物件は市場での物件が希少なため人気がありますが、新築ゆえ利回りが低くなりがちであり、地主であるとか特別な条件に該当していない限り、難しい投資と言えます。
地主でない不動産投資家でも可能な方法を検討してみたいと思います。
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ベース契約
新築戸建て投資を現実に近づける特別な条件として、ベース契約を挙げることができます。
ベース契約とは米軍基地に勤務する米兵等の軍関係者向けの賃貸契約のことで、当然ながら米軍基地の周辺でしかできないという特別な条件付きになります。
米軍基地内にある住宅設備は必ずしも十分ではなく、一定の条件に当てはまる米兵は基地外に住宅を借りることができます。
以下にベース契約の特徴を挙げていきましょう。
一般の契約との違い
それほど違いがあるわけではありませんが、いくつか挙げられます。
契約更新ナシ、連帯保証人ナシ、退去通知不要（転勤等一定の条件アリ）
くらいでしょうか。
賃借人に有利な条件ですが、バックに米軍があるのでこの辺りは問題ないと思います。
実際の契約は、ベース契約に対応している不動産屋さんに任せる必要があります。
英語で交渉することになりますので。
「ベース契約 〇〇（米軍基地のある地名）」等でググると見つかると思います。
賃料相場が高い
一番に挙げる特徴としては、賃料相場が高いということです。一般の1.5倍程度は期待できます。
米兵の階級により予算が決まっており、その中から賃料を支払います。つまり賃料は米軍が支払うわけです。
自分の懐が痛むわけではないので、予算の範囲内であれば最高値の物件を選ぼうとしますよね。その辺が賃料が高い理由だと思われます。
家賃滞納がない
賃料は米軍から支給されたものを賃借人（米兵）がそのまま支払うだけなので、家賃滞納は ほとんどありません。賃借人が使い込んでしまうくらいでしょうか。
求められる物件の特徴
広めの間取りが求められます。明確な基準があるわけではありませんが、これくらいのレベルが一般的と思われるものを紹介します。
・駐車場２台
・狭くても庭アリ
・間取りは３LDK程度でリビング広めで15帖、寝室８帖を含む
・延べ床面積 100㎡程度
・各窓に網戸取付必須
・各部屋に照明設置
・エアコン、洗濯機設置
・カーテン設置
この条件より良い条件であれば賃料が上がり、劣る条件であれば賃料が下がるという感じです。
シミュレーション
では、ベース契約に見合った物件を購入した場合をシミュレーションしてみましょう。
物件例
このような物件、建売でありそうな感じですね。
１Ｆを広く使ったＬＤＫは比較的珍しいかも知れませんが、
ベース契約的にはＧＯＯＤです、部屋数よりも広いＬＤＫが好まれます。
表面利回り
例えばこの物件を3000万円で購入して、月額20万円で貸すことができれば
20 × 12 ÷ 3000 ＝ 0.08
表面利回り８％となります。
どうでしょう、いけそうな気がしませんか？
ローン
新築で購入した場合を想定します
頭金600万円、借入期間22年（耐用年数）、金利2.5％でローンを組んだとすると
月額返済額：118,281円
キャッシュフロー：81,719円（200,000－118,281）
新築であれば借入期間を長くとれますし、借入期間中の修繕費も抑えられます。
米軍基地がある地域は当然ながら都心部ではありませんので、物件価格を左右する土地代が抑えられるということもあり、表面利回り、キャッシュフロー共に良くなる条件が揃ってます。
リスク
リスクとして考えられることは、米軍の方針次第で条件が変わる可能性があるってことです。
現在はベース契約物件の需要に対して供給が少ない状態ですが、急に変わる可能性もないわけではありません。
住宅関連の予算を縮小するとか、（ありえないと思いますが）米軍自体が日本から撤退してしまうとか…
ローン返済後なら（米軍撤退とかして）大幅に賃料水準が下がっても許容できるってのはあります。
何度も言いますが米軍撤退とかありえないとは思ってます。（少なくとも自分が生きている間くらいは）
あとがき
ちょっと面白い投資方法ですね、米軍基地の近くの人は検討してみるのもいいと思います。
必要はないんだけど、英会話を勉強してみたりするのもいいかも知れません。
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