こんにちは、ピースケです。
今日は、不動産運用中のリスクについて考えていこうと思います。
不動産投資は長期間にわたるので、不動産運用中にどういうリスクがあるのか？ということは、不動産投資を始める前に理解しておく必要があります。
リスクとその対策をイメージすることによって、不動産投資に対する恐怖感を少しでも払拭できれば幸いです。
大家さんは投資家であり経営者でもある
- 株式投資家の目的は、売買差益と配当を得ることです
- 不動産投資家の目的は、売買差益と家賃収入を得ることです
- 株式投資家は、その目的達成のため、売買のタイミングを見極めます
- 不動産投資家は、その目的達成のため、買値を下げ売値を上げ、家賃収入を上げます
ザックリとした自分なりのイメージです。株式投資は、会社の未来を予測する、言わば目利きの能力が必要で、不動産投資は、賃貸物件の価値を高める運営をする、言わば経営者の能力が必要であると思います。
不動産投資は、買ってから売るまでの間に自分で働きかけることが出来る要素がたくさんあって、例えば物件を高値で買ってしまったとしても、自分の経営努力で価値を高めたうえで売ることも出来ます。
株式投資では、会社の価値を高めるような働きかけをするようなことは出来ません。（大株主なら出来るかも知れませんが…）
どちらが簡単、難しいということではありません。個人的には （株式投資もしてますが） 不動産投資に面白みを感じています。
主要な６つのリスク
- 空室・家賃下落リスク
- 修繕リスク
- 滞納リスク
- 金利上昇リスク
- 地震・火事リスク
- 事故リスク
不動産を運用中にぶち当たるリスクは主に６つ挙げられます。これらはなかなか避けられないものですから（だからこそリスクなんですが）いずれ自分に降りかかるものだと覚悟しておく必要があります。
空室・家賃下落リスク
賃貸物件ですから賃借人はいつか引越していきます。だから必ず空室になりますね。
空室率をゼロにすることは不可能ですから、出来る限りゼロに近づけるようにしましょう。
長く空室が続くようだと、家賃を下げる判断もしなくてはいけません。安易に下げると当然ながら賃貸収入に直結しますので、難しい判断ですね。
家賃下落も避けられませんが、単純に築年数で下がるものではありません。部屋のリフォーム、建物全体のメンテナンス、等をすることで寿命を長引かせることは十分可能です。
というか、これが不動産投資の醍醐味だと個人的には思います。
対策としては、
まず、原状回復工事を迅速に行いましょう。特にリフォームを伴わない原状回復工事はスピード重視でやりましょう。
余裕があれば、アクセント壁紙や棚を付ける等のプチリフォームをしていくといいでしょう。
繁忙期内（１～３月）に決める（ことを意識する）のも大切です。例えば、３月末で退去するような場合、少し前倒し出来ないか交渉したりします。
空室が長引いたときは近所の不動産会社を回ったりする必要があります。少しでも募集の間口を広げましょう。
空室・家賃下落リスク、頭が痛いです、これは永遠の課題ですね。
修繕リスク
修繕も一定期間内に必ず起きるものです。計画的に行いましょう。
２～４年等の短期間での退去でしたら原状回復工事＆プチリフォームで済ますことが可能ですが、長期間での退去になりますとある程度の修繕、リフォームが必要になってきます。
外壁塗装、屋根塗装は１５年くらい毎に必要になってきますので、資金計画をたてておきましょう。
滞納リスク
滞納する賃借人は一定数います。ただ管理会社と賃借人との人間関係ができていればそれほど問題になりません。
管理会社が放置するようだと後々面倒くさいことになりますので、管理会社と大家との人間関係も当たり前ですが大切です。
毎月計算書を受け取り、通帳への振込は必ずチェックしましょう。
保証人、保証会社を付けるのは当然ですが、滞納リスクは放置することが一番いけません。
短期間でしたら対策も出来ますし、損失も最小限に抑えることが出来ます。
金利上昇リスク
金利上昇については、運用中にできる対策というよりは、購入時にそれを見越したローンの計画をすることが主になります。
要するにキャッシュフローに余裕を持たせておいて金利上昇に備えるというのが対策といえます。
購入金額が低く抑えられたとしても、ローン期間を短くしかとれない場合はキャッシュがショートしてしまうことにもなり兼ねないので注意が必要です。
運用中の対策となると、ローン期間の延長を銀行と交渉したりしかなくなりますので、最悪売却せざるを得ないということになります。
地震・火事リスク
一度起きると金額が大きくなりますので、火災保険＆地震保険は必須です。
火災保険だけで地震保険を付けてないような場合、火災であっても原因が地震だと保険が下りないので、地震保険を追加しましょう。
部屋がゴミ屋敷になっていると、火事を出しやすくなります。ゴミ屋敷は放置せず 、退去させることも視野に入れて 対策を求めていきましょう。
事故リスク
所有物件で殺人事件が起きたり賃借人が自殺したりすると、事故物件になってしまいます。
損害賠償請求は出来るのですが、現実的には大家が大きな損害を被ることになります。
なかなか有効な対策はありませんが、火災保険に賃貸建物オーナー向け特約というのを付けることが出来ます。
事故物件になったことでの家賃の損失や、特殊清掃、リフォーム等にかかった費用に対して保険金が支払われます。
あとがき
不動産投資家は、ただ不動産を買うだけではなく賃貸経営をするという意味で経営者と言えます。
いろいろなリスクがあります。リスクに対して結構厳しい経営判断を迫られることもあります。
ただリスクをきちん認識することで、対策が出来ます。対策できる余地があります。
何も考えずに手を出すのは問題外ですが、きちんとリスクを理解すれば必要以上に恐れることはないと思います。
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