こんにちは、ピースケです。
今日は、アパート購入の流れとポイントについて書いていこうと思います。
不動産投資家とか仕事でやってる人以外では、不動産を買うことって普通一生に一度あるかないかですよね。賃貸派でしたらゼロなんですから。
更に、一番高額な買い物でもあるのではないでしょうか。人生において結構な一大事です。
しかし、そんな経験を自分は５回もやってます！まあ、投資だからなんですけど。
これから不動産投資を考えている人にとっては初めての事なので、イメージトレーニングの一助になれば幸いです。
購入物件が決まったら
購入物件が決まった以降の大まかな流れは以下の通りです。
・購入申込み、ローン事前審査
・売買契約
・ローン申込み、本審査
・決済、引き渡し
銀行によってとか、不動産会社によってやり方に違いがあるかも知れませんが、自分のときはそうでしたということで…
それでは説明していこうと思います。来るべき一大事に備えてイメージトレーニングくらいにはなるかも知れません。
まあ実際には不動産屋がお膳立てしてくれるので、自分は言われるままにロボットのように従うだけなんです。
購入物件を決めるまでが自分の仕事で、それ以降は事務的な作業ということです。
とはいえ、押さえるところは押さえておかないと、大きな買い物なので失敗は痛いです。
購入申込み、ローン事前審査
購入申込み
場所：不動産屋の事務所 参加者：不動産屋、自分（買主）
「〇〇の物件を××万円で購入したいです」という意思表示をすることです。この内容で売主がＯＫすれば次に進みますが、ダメだったらやり直しです。
上手くいけばいいけど、この過程を繰り返すことになったりしがちです。
ちなみに売主がＯＫした後で自分の気が変わって、やっぱり止めにしましたということがあったとしても、違約金を取られる等のペナルティはありません。
まだ後戻りできる段階です。
ローン事前審査
場所：銀行 参加者：銀行員、不動産屋、自分（買主）
売主がＯＫしたら、次は銀行でローン事前審査です。必要書類を揃えましょう。
・物件資料：不動産屋が揃えてくれます
・源泉徴収票、確定申告書（確定申告している場合：直近３年分）
・本人確認書類（自動車運転免許等）、健康保険証
・認印
事前審査が通らなければ話にならないので、ある程度見込みのある銀行を見つけなくてはいけません。
投資案件を扱っている不動産屋はその辺を込みでやってくれます。信頼できる不動産屋を探すことが大切です。
事前審査が通ったら次は売買契約に進みます。
重要事項説明～売買契約
場所：不動産屋の事務所 参加者：売主、不動産屋、宅建士、自分（買主）
準備するもの：実印、手付金、印紙代、本人確認書類
重要事項説明
売買契約の前に重要事項の説明があります。重要事項説明書を見ながら宅建士が説明してくれます。これは宅建士しかできない仕事なので、説明するとき顔写真入りの宅建士証を提示してくれます。
重要事項とは文字通り売買契約の際に押さえるべき重要な事柄であり、「対象物件」「法令上の制限」 「私道に関する負担」 「インフラ整備」「契約の内容」等です。
後から言った言わないということにならないように、説明して合意して書面にしておくわけです。
なので契約日までにコピーをもらっておいて読み込んでおく必要があります。何か疑問点があれば事前に聞いて解決しておきましょう。当日に「納得できないから契約しない」ってのも理論的にはありなんですが、迷惑なのでやめましょう。
売買契約
重要事項説明が終わったらそのまま売買契約に入ります。
これも重要事項説明書同様に事前にコピーをもらって読み込んでおきましょう。
売買契約書の内容としては「売買物件の表示」「売買代金、手付金」「所有権移転、引き渡し」「手付解除」「ローン特約」「瑕疵担保責任」等です。
「ローン特約」というのはこの後に行われるローン本審査に落ちた場合、契約を解除できるというものです。その際は手付金も返してもらえます。（ペナルティなし）
売買契約後は、もう後戻りできません。突き進むのみです。
ローン申込み、本審査
場所：銀行 参加者：銀行員、不動産屋、自分（買主）
晴れて売買契約した後は、ローンの申込みをして本審査となります。必要書類を揃えましょう。
・売買契約書、重要事項説明書
・住民票、印鑑証明書
・所得証明書、納税証明書
・収入印紙
・実印、銀行印
等、言われるままに揃えます。
銀行員から説明を受けつつ、色んな書類を書かされます。
で、 本審査は通る前提で 決済の日程も決めてしまいます。これは、銀行によるのかも知れませんが、事前審査が通っているので余程変なこと（何かの嘘がバレたとか：もちろん自分は誠実にやってますよ）がなければ問題ないでしょう。
決済、引き渡し
場所：銀行 参加者：銀行員、不動産屋、司法書士、売主、売主側の借入先銀行員、自分（買主）
ここまでくれば大詰めです。参加者の数を見てもわかる通り、ちょっとしたイベントですね。
融資の実行
まず自分の口座に借入額が振り込まれ、ローンの手数料が引かれます。そこから、売主の口座へ振込み、火災保険会社へ振込み、現金で引き出して司法書士へ登記費用の支払い、不動産屋に仲介手数料の支払等を行います。領収書をもらって終了。
売主から買主へ鍵や物品等をわたして引き渡し完了となります。
大勢の人の間をカネが右から左へ動きまくるんで、ちょっとした感動です。
あとがき
アパート購入の流れとポイントが大体わかってもらえたでしょうか？
個人的には、購入を決めてから決済・引き渡しまではとても早いという印象なので、事前にイメージトレーニングをしておくことは重要であると思っています。
…